Meer betaalbare koopwoningen als ooit tevoren: ze komen eraan!

‘Waar blijven die beloofde betaalbare woningen?’ Deze coalitie – met PvdA-GroenLinks – zou toch eindelijk meer betaalbaar bouwen is wat je om je heen hoort. Dan staan de kranten ook nog eens vol met verwijten over gesjoemel met koopprijzen, slechte contractafspraken en het niet nakomen van beloften. Hoop, verwachtingen en ervaringen lopen ver uiteen op de Vughtse woningmarkt.
Trots stel ik dat er in decennia niet zoveel betaalbare woningen is toegevoegd aan onze woningmarkt, als door dit college in 2 jaar tijd. Alleen staan deze woningen er nog niet… Laten we eens kijken naar de feiten.

Overzicht van gerealiseerde betaalbare huur en koop 2002-2020 + nog op te leveren in 2021.

Al jaren weinig betaalbaar
Vanaf 2002 tot en met dit jaar zijn er in Vught ruim 1.300 nieuwe woningen gebouwd. Iets meer dan een derde deel daarvan was betaalbaar: sociale huur of betaalbare koop. Vooral in de sociale huursector met grote projecten als de Kleine Zeeheldenbuurt, Stadhouderspark, De Baarzenflat en straks nog de Grote Zeeheldenbuurt. In totaal zijn er sinds 2002 422 sociale huurwoningen gebouwd. Maar tegelijkertijd is daarvoor ook flink gesloopt. Bijvoorbeeld in de Kleine (-106) en de Grote Zeeheldenbuurt (-98). Het daadwerkelijke percentage met echt toegevoegde betaalbare huur- en koopwoningen ligt dus veel lager.
Betaalbare koopwoningen zijn er in de afgelopen jaren amper gerealiseerd. In die 19 jaar slechts 76 betaalbare koopwoningen. Amper 6% van alle nieuwbouw en vaak alleen ‘betaalbaar’ voor de eerste koper. De Vughtse woningmarkt is vooral verrijkt met duur, duurder, duurst. De helft van alle nieuwbouw betreft middeldure of dure koop. Met bijna 27% vooral heel veel dure koop.

Nieuwbouw realiseren duurt helaas vaak lang
Het toevoegen van een groot aantal nieuwe woningen vraagt vaak veel tijd aan voorbereiding. Meer dan een gewone bestuursperiode van 4 jaar. Zo werd bijvoorbeeld de Grote Zeeheldenbuurt al in 2015 genoemd in de meerjarenplanning, maar is pas recent begonnen met de bouw. En zijn deze woningen – op de Esschestraat na – pas in 2021 gereed voor de eerste bewoners. Het kan ook wel sneller. Maar dat gaat vaak om kleinere en/of particuliere projecten. En laat dat nou juist meestal de duurdere woningen zijn en juist niet de betaalbare.

Informatie uit in de gemeenteraad vastgestelde woningbouwprognoses.

Wisselende woningbouwprognoses
Bij woningbouwprogramma’s wordt daarom vaak 10 jaar vooruitgekeken. Als we kijken naar de prognoses van de afgelopen jaren (in 2017 en 2018 is geen prognose vastgesteld), zien we grote schommelingen. Duidelijk is ook dat het percentage betaalbaar juist flink is teruggeschroefd de laatste jaren. Maar ook de hoge percentages in de eerdere plannen zijn simpelweg nooit gerealiseerd. In 2014 viel 38% van de geplande woningen nog onder de categorie betaalbaar. Dat waren onder andere 138 sociale huurwoningen op Stadhouderspark fase 2 (Isabellaveld) en 46 sociale huurwoningen voor de Irenelaan. In de praktijk staan er nu 20 dure koopwoningen aan de Irenelaan en slechts 10 sociale huur en 16 betaalbare koop op het Isabellaveld. Tientallen betaalbare woningen uit de planning zijn zomaar verdampt…

Niet duurzaam betaalbaar
En als die betaalbare koop er dan wel komt, dan is het niet duurzaam. De eerste koper strijkt de winst op, omdat de Vughtse woningmarkt zo aantrekkelijk is dat elke woning per direct voor een hoger bedrag verkocht kan worden. Waarmee betaalbare én middeldure koopwoningen soms voor de neus van woningzoekenden worden weggepikt door speculanten en slimme investeerders. Starters op de woningmarkt en doorstromers vanuit de sociale huur maken zo weinig kans in Vught terecht te kunnen.

Verdeling 40-40-20 op locaties uit woonvisie van juni 2019 en toepassing op enkele projecten uit doorkijk komende jaren.

De belofte van dit college
In het coalitieakkoord 2018 is ingezet op het toevoegen van betaalbare koopwoningen, het duurzaam betaalbaar houden van deze woningen én het bevorderen van doorstroomkansen voor woningzoekenden. Een radicale breuk met het recente verleden, dankzij de afspraak om minimaal 40% betaalbare koop toe te voegen bij alle nieuwe bouwprojecten. Nog nooit is in Vught zo’n hoog percentage betaalbare koop opgenomen in de plannen. Dit college heeft in 2019 op 5 bouwplannen een verdeling toegepast en daarnaast geldt de 40% als voorwaarde voor het concreet maken van nieuwere plannen. Waar plannen tussentijds worden bijgesteld (en dat gebeurt natuurlijk tussen ruwe inschatting aantallen woningen en uitwerking van een bouwplan), moet de verhouding met minimaal 40% betaalbaar in stand gehouden worden. Deze nieuwe woningen moeten de komende jaren ook echt opgeleverd gaan worden.
Daarnaast zijn in juni 2019 strengere afspraken gemaakt over de toekenning van nieuwbouw, doorstroming van woningzoekenden en het toepassen van een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. In juni 2020 heeft de raad het anti-speculatiebeding ook nog van toepassing verklaard op middeldure koop. En op 1 juli 2020 maakte het college bekend met extra maatregelen nog meer te gaan sturen op maximale huurprijzen en koopprijzen en op duurzame betaalbaarheid.

Waarom gaat het dan steeds fout? (of toch niet)
Toch staan de kranten vol van locaties waar mensen achter het net visten, waar de koopprijs is opgeschroefd met meerwerkpakketten of waar een woning nu alweer een paar ton duurder wordt verkocht. ‘Hoe kan dat toch?’, vraagt iedereen zich dan af. Dit college zou daar toch wat aan doen? Oppositiepartijen – de fractie van D66 voorop – staan vooraan om er schande van te spreken en het college verwijten te maken. Onterecht! Want het antwoord is heel simpel: alle woningen die nu worden opgeleverd, zijn al voor 2018 aanbesteed of contractueel vastgelegd. Dus ook ruim voor de strengere regels van juni 2019. Dan kan niet eenzijdig met terugwerkende kracht de eerdere afspraak ongedaan worden gemaakt. Dus als raadsleden vinden dat er gesjoemeld wordt met woningen die nu worden opgeleverd, dan hadden ze 2-5 jaar geleden hun werk beter moeten doen!

Nu ook echt bouwen!
De grote klapper met extra betaalbare koopwoningen wordt gemaakt op de locaties De Wieken I en De Baarzen. Hier moeten net zoveel betaalbare koopwoningen worden toegevoegd als in de hele periode 2002-2020 zijn gebouwd. Met recht kan daarom worden gesteld dat er in Vught in decennia niet zoveel betaalbare koop is gebouwd als door dit college. Woningen die er binnen een paar jaar ook moeten staan voor de eerste kopers. Op deze nieuwe woningen zijn ook de strengere eisen van toepassing. Een zeer belangrijke toevoeging aan de Vughtse woningmarkt. Nu is het zaak dat niet weer de ‘Vughtse ziekte’ de kop opsteekt: wel betaalbaar in de planning, maar niet echt gebouwd.

Toelichting:
Voor deze cijfers heb ik gebruik gemaakt van verschillende bronnen. Deze zijn echter niet altijd met elkaar in overeenstemming. Er kunnen dus kleine afwijkingen zitten in de cijfers. Naar mijn mening doet dit geen afbreuk aan de duiding van de cijfers op hoofdlijnen.

De definities voor de prijscategorieën zijn de bedragen op het moment van realisatie (bij de opgeleverde woningen) of bij vaststelling plannen (woningbouwprognoses). Zo is bijvoorbeeld de definitie van betaalbare koop inmiddels verhoogd van maximaal € 200.000 tot maximaal € 250.000. In de oudere cijfers wordt dan nog wel uitgegaan van € 200.000.

Gebruikte bronnen:
• RV Meerjarenplan woningbouw 2012-2015 (29 maart 2012)
• RV Meerjarenplan woningbouw 2013-2016 (27 juni 2013)
• RIB Meerjarenplanning woningbouw 2015-2018 (9 december 2014)
• RV Meerjarenplanning woningbouw 2015-2018 (19 maart 2015)
• RV Woonvisie (9 juni 2016)
• RV Aanpassing woningprijscategorieën (9 mei 2018)
• RV Woningbouwprogramma 2019-2028 (6 juni 2019)
• RIB Gebiedsvisie De Baarzen (19 november 2019)
• SV PvdA-GroenLinks Betaalbaar wonen (9 juni 2020)
• RIB Voortgangsrapportages woningbouwprojecten (16 juni 2020)

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.